Mieszkania komunalne stanowią zasób nieruchomości gminy i są wyłącznie jej własnością. Dysponowanie nimi oraz ich przydział osobom, które o nie wnioskują, ma realizować polityką społeczną państwa przez gminę. Nie oznacza to jednak, że własności takiego mieszkania nie można nabyć.

Sposoby oraz warunki wykupu i sprzedaży mieszkań komunalnych reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z póź. zm.). Dodatkowe i szczegółowe regulacje mogą określać także poszczególne rady gminy w postaci wydawanych uchwał. Do sprzedaży może być przeznaczony lokal z uregulowanym stanem prawnym, będący własnością gminy, w stosunku do którego nie toczy się postępowanie dot. prawidłowości nabycia nieruchomości przez gminę i wobec którego nie są zgłaszane inne roszczenia. Ponadto, wykupowi mogą podlegać wyłącznie te mieszkania, które gmina przeznaczyła do sprzedaży. Warto nadmienić, iż samorządy terytorialne nie mają obowiązku prywatyzacji, a więc sprzedaży lokali będących ich własnością.

Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości

Cytowana ustawa zastrzega pierwszeństwo przy wykupie mieszkań poszczególnej grupie osób fizycznych i prawnych. Przede wszystkim prawo pierwszeństwa wykupu przysługuje osobie, która spełnia chociażby jeden z poniższych warunków:

  • jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości albo jego spadkobiercą;
  • jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony;
  • przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości.

Jeżeli gmina przeznaczy określoną nieruchomość do sprzedaży, wskazane osoby mogą skorzystać z przysługującego im prawa pierwszeństwa w nabyciu i dany lokal wykupić. Zgodnie z prawem na gminie ciąży obowiązek w sporządzeniu i podawaniu do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Dokonuje się tego przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Jeżeli osoba jest najemcą lokalu mieszkalnego w nieruchomości przeznaczonej do zbycia, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony – zawiadamia się ją o fakcie przeznaczenia nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym jej prawie pierwszeństwa w nabyciu. Taka osoba może dokonać nabycia pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia. Skorzystanie z omawianego prawa dokonuje się poprzez złożenie oświadczenia, zawierającego zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Sprzedaż oraz wartość nieruchomości

Zgodnie z art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku sprzedaży nieruchomości osobie, której przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, sprzedaży dokonuje się w drodze bezprzetargowej. Cenę nieruchomości ustala się więc w wysokości równej jej wartości. W takim przypadku, cena określana jest przez powołanego do tego rzeczoznawcę majątkowego.

Wycenę rzeczoznawca dokonuje w operacie szacunkowym, przy czym określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Ponadto określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Taki operat szacunkowy może być wykorzystywany do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, lub dłużej w przypadku potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę. Natomiast aby uniknąć błędów co do sporządzenia operatu szacunkowego, oceny jego prawidłowości dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych

Najemca zainteresowany nabyciem lokalu ma prawo do wglądu w operat, a więc możliwość rzeczywistego zapoznania się z nim. Gmina, na której zlecenie operat sporządzono, zobowiązana jest udostępnić go najemcy.

Bonifikaty oraz ich zwrot

Za zgodą rady gminy, organ wykonawczy gminy – wójt (prezydent, burmistrz miasta) – może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę. Udzielenie bonifikaty ma charakter fakultatywny i samorządy terytorialne mają w tym zakresie swobodę. Możliwość, a także wysokość udzielanej bonifikaty określana jest uchwałą rady gminy. Kwota sprzedaży lokalu mieszkalnego w drodze bezprzetargowej może zostać także rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat.

W przypadku skorzystania przez gminę z uprawnienia przyznania bonifikaty, to bonifikata ta obejmuje cenę lokalu i cenę udziału w prawie własności gruntu.

Nabywca nieruchomości zobowiązany jest zwrócić kwotę równej bonifikacie po jej waloryzacji jeśli sprzeda lokal w ciągu lat pięciu od daty jego nabycia, lub dziesięciu lat w przypadku osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Zwrotowi nie podlega bonifikata w przypadku:

  • zbycia na rzecz osoby bliskiej;
  • zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
  • zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
  • zamiany lokalu mieszkalnego na: inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
  • sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie: innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Zwrot bonifikaty następuje na żądanie gminy.

źródło: ovum.org.pl

Print Friendly, PDF & Email

BRAK KOMENTARZY

ZOSTAW ODPOWIEDŹ